Ceny nieruchomości komercyjnych w Polsce – nowe tendencje w 2026 roku

Rok 2026 przynosi polskiemu rynkowi nieruchomości komercyjnych szereg nowych wyzwań i możliwości. Po kilku latach turbulencji związanych z pandemią, inflacją i wzrostem stóp procentowych, sektor stopniowo stabilizuje się, choć w poszczególnych segmentach obserwujemy wyraźnie zróżnicowane trendy cenowe. Zarówno krajowi, jak i zagraniczni inwestorzy uważnie przyglądają się temu, co dzieje się na polskich rynkach biurowych, handlowych, logistycznych i hotelowych.

Biura: selektywny wzrost cen i rosnące znaczenie ESG

Rynek biurowy w Polsce przechodzi głęboką transformację. W największych aglomeracjach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście – zauważalna jest coraz większa polaryzacja cenowa. Nowoczesne powierzchnie biurowe klasy A+, spełniające rygorystyczne normy środowiskowe i posiadające certyfikaty BREEAM lub LEED na poziomie Outstanding, osiągają stawki najmu rzędu 28–34 EUR/m² miesięcznie w centrum Warszawy. Tymczasem starsze budynki, niepoddane gruntownej modernizacji, tracą najemców i muszą obniżać ceny nawet o 15–20% w porównaniu do szczytowych wartości sprzed kilku lat.

Kluczowym czynnikiem kształtującym ceny biurowców w 2026 roku jest unijny wymóg raportowania ESG oraz rozporządzenie dotyczące taksonomii zrównoważonego finansowania. Budynki, które nie spełniają norm energetycznych określonych w dyrektywie EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), stopniowo tracą na wartości. Szacuje się, że tzw. zielona premia dla certyfikowanych obiektów wynosi w Polsce już od 8 do 12% w stosunku do porównywalnych budynków bez certyfikacji.

Wskaźnik pustostanów w Warszawie ustabilizował się na poziomie około 10–11%, co oznacza poprawę w stosunku do rekordowych wartości z lat 2022–2023. Niemniej jednak praca hybrydowa stała się trwałym elementem polskiego rynku pracy i firmy coraz częściej decydują się na mniejsze, lecz droższe powierzchnie w prestiżowych lokalizacjach, zamiast dużych biur na peryferiach.

Handel: centra convenience i parki handlowe liderami wzrostu

Segment handlowy przeżywa interesujące odrodzenie – choć nie w formie, którą znaliśmy sprzed dekady. Wielkie centra handlowe w miastach powyżej 200 tysięcy mieszkańców utrzymują stabilne stawki czynszów, jednak dynamika wzrostu koncentruje się przede wszystkim w dwóch formatach: parkach handlowych i centrach convenience.

Parki handlowe, zlokalizowane w mniejszych miastach i na obrzeżach dużych aglomeracji, odnotowały w ciągu ostatnich 18 miesięcy wzrost stawek czynszowych na poziomie 6–9% rok do roku. Ich popularność wynika z niskich kosztów operacyjnych, prostej architektury oraz wysokiej odporności na zmiany zachowań konsumentów. Wartość inwestycji w parkach handlowych w Polsce osiągnęła w 2025 roku rekordowe 1,2 miliarda euro, a trend ten utrzymuje się w 2026 roku.

Z kolei segment centrów handlowych premium w Warszawie (Galeria Mokotów, Arkadia, Złote Tarasy) radzi sobie zaskakująco dobrze – czynsze za najlepsze lokale w strefach prime sięgają nawet 150–180 EUR/m² miesięcznie, a popyt ze strony marek luksusowych i lifestylowych pozostaje wysoki. Zagraniczne sieci – szczególnie z sektorów sportowego, beauty i gastronomicznego – aktywnie poszukują lokali w topowych galeriach.

Logistyka i magazyny: stabilizacja po gorączce pandemicznej

Sektor logistyczny przez kilka lat był bez wątpienia gwiazdą polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Pandemia i boom e-commerce napędziły bezprecedensowy popyt na powierzchnie magazynowe, który teraz nieco wyhamował, choć bynajmniej nie zanikł. W 2026 roku rynek magazynowy w Polsce jest zdecydowanie bardziej dojrzały i selektywny.

Czynsze za nowoczesne hale magazynowe klasy A w największych hubach logistycznych – Warszawie, Łodzi, Górnym Śląsku, Poznaniu i Wrocławiu – wynoszą obecnie 4,8–6,5 EUR/m² miesięcznie, w zależności od lokalizacji i specyfikacji technicznej. Po gwałtownych wzrostach z lat 2021–2023, ceny ustabilizowały się, a na rynku pojawiło się więcej dostępnych powierzchni. Wskaźnik pustostanów wzrósł do około 7%, co daje najemcom nieco więcej siły negocjacyjnej niż w poprzednich latach.

Nowym trendem jest rosnące zainteresowanie obiektami ostatniej mili (last-mile) w obrębie miast. Mniejsze centra dystrybucji ulokowane w miejskich strefach przemysłowych lub na terenach poprzemysłowych osiągają premię cenową rzędu 15–25% względem klasycznych magazynów podmiejskich. Warszawa, Kraków i Wrocław są głównymi beneficjentami tego trendu.

Warto również odnotować dynamiczny rozwój tzw. cold storage – chłodni i mroźni przeznaczonych dla branży spożywczej, farmaceutycznej i e-grocery. Stawki za tego rodzaju obiekty są nawet o 40–60% wyższe od standardowych magazynów, a podaż wciąż nie nadąża za popytem.

Hotele: powrót inwestorów i nowe formaty zakwaterowania

Rynek hotelowy w Polsce odbudował się w imponującym tempie po kryzysie pandemicznym. W 2026 roku obserwujemy wyraźny wzrost zainteresowania inwestycjami hotelowymi, napędzany zarówno przez silny turystyczny popyt krajowy, jak i rosnącą liczbę turystów zagranicznych z Europy Zachodniej i zza Oceanu.

Wartości nieruchomości hotelowych w kluczowych destynacjach turystycznych – Krakowie, Gdańsku, Zakopanem i Warszawie – wzrosły w ciągu ostatnich dwóch lat o 12–18%. Szczególnie poszukiwane są obiekty butikowe w historycznych centrach miast oraz hotele z segmentu lifestyle. Cena za pokój (price per room) w transakcjach hotelowych w Warszawie przekracza obecnie 150–200 tysięcy EUR dla obiektów 4- i 5-gwiazdkowych w topowych lokalizacjach.

Rośnie również popularność aparthoteli i obiektów operowanych w modelu serviced apartments, które odpowiadają na potrzeby zarówno turystów długoterminowych, jak i pracowników korporacyjnych. Ten format łączy elastyczność najmu krótkoterminowego z wyższą stopą zwrotu dla inwestorów.

Czynniki makroekonomiczne kształtujące rynek w 2026 roku

Zrozumienie aktualnych tendencji cenowych na rynku nieruchomości komercyjnych wymaga uwzględnienia szerszego kontekstu makroekonomicznego. Do kluczowych czynników należą:

• Stopy procentowe: NBP stopniowo obniżał stopy procentowe w 2025 roku, co poprawiło dostępność finansowania dla inwestorów. Jednak koszty kredytów komercyjnych wciąż pozostają wyższe niż w erze zerowych stóp, co przekłada się na wymagane przez inwestorów wyższe stopy kapitalizacji (cap rates).
• Koszty budowy: Mimo ochłodzenia na rynku materiałów budowlanych, koszty realizacji nowych inwestycji komercyjnych pozostają o 25–35% wyższe niż w 2019 roku, głównie ze względu na wyższe koszty pracy i wymogi energetyczne nowych budynków.
• Regulacje środowiskowe: Implementacja unijnych regulacji dotyczących efektywności energetycznej budynków wymusza nakłady na modernizację istniejącego zasobu, co wpływa na wyceny starszych nieruchomości.
• Napływ kapitału zagranicznego: Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów z Niemiec, Francji, Beneluksu oraz krajów azjatyckich. Stabilność polityczna i rosnące znaczenie Polski jako centrum biznesowego w Europie Środkowej przyciągają kolejne fundusze.
• Kursy walut: Osłabienie lub umocnienie złotego względem euro ma istotne znaczenie dla zagranicznych inwestorów wyceniających polskie aktywa.

Stopy kapitalizacji – gdzie są dzisiaj?

Stopy kapitalizacji (cap rates) są jednym z kluczowych wskaźników kondycji rynku inwestycyjnego. W Polsce kształtują się one następująco:

• Biura prime w Warszawie: 6,0–6,75%
• Centra handlowe dominujące: 6,5–7,5%
• Parki handlowe: 6,75–7,5%
• Magazyny i logistyka: 6,0–6,5%
• Hotele (Warszawa, Kraków): 7,0–8,5%

W porównaniu z rynkami Europy Zachodniej (gdzie stopy dla najlepszych aktywów biurowych i logistycznych wynoszą 4,5–5,5%), polska premia za ryzyko pozostaje atrakcyjna dla inwestorów szukających wyższych zwrotów. Jednocześnie stopniowe zbliżanie się polskich wskaźników do zachodnioeuropejskich poziomów stanowi potencjał dla wzrostu wartości aktywów w perspektywie kilkuletniej.

Prognozy na drugą połowę 2026 roku

Eksperci rynku nieruchomości komercyjnych wskazują na kilka kluczowych trendów, które będą dominować w kolejnych miesiącach:

Oczekuje się dalszego wzrostu zainteresowania aktywami spełniającymi kryteria ESG oraz wzrostu dyskonta dla obiektów energochłonnych. Coraz więcej funduszy instytucjonalnych przyjmuje polityki inwestycyjne wykluczające zakup budynków o niskiej klasie energetycznej.

Segment magazynowy pozostanie stabilny, choć nie powróci do gorączkowego tempa wzrostu sprzed kilku lat. Kluczowe będą lokalizacje przy korytarzach transportowych łączących Polskę z Niemcami i Ukrainą – strategiczne znaczenie Polski jako centrum logistycznego dla odbudowy Ukrainy staje się coraz bardziej wyraźne.

W sektorze handlowym spodziewana jest konsolidacja – słabsze centra handlowe będą zmieniały przeznaczenie lub były repurposowane na funkcje mixed-use, łączące handel, biura i usługi. Najsilniejsi gracze rynkowi umocnią swoją pozycję.

Podsumowanie

Polski rynek nieruchomości komercyjnych w 2026 roku jest bardziej złożony i zróżnicowany niż kiedykolwiek wcześniej. Inwestorzy, najemcy i deweloperzy muszą wykazać się większą selektywnością i gotowością do adaptacji do nowych realiów – regulacyjnych, technologicznych i ekonomicznych. Ci, którzy rozumieją głębsze zmiany strukturalne i potrafią je uwzględnić w swoich strategiach, mają przed sobą atrakcyjne perspektywy na jednym z najbardziej dynamicznych rynków w Europie Środkowej.